浙江供應量居前

截至第二季度數據，江蘇、廣東和上海的高端物流倉儲市場存量位居前三且未來供應（2022Q3-2024）總體量較大。這三個區(qū)域的市場表現良好且需求旺盛，未來供應量帶來的承租壓力較小。這三個區(qū)域的供地緊張，一手地交易較少，導致未來供應量增長預計減緩，這些區(qū)域受到投資者重點關注。

安徽、浙江和貴州未來供應量占現有存量的比例位居前三。其中，浙江由于需求旺盛，市場面臨的壓力較小，仍為投資者目標投資區(qū)域。安徽和貴州存量小，未來供應量造成的承租壓力也較小。而部分未來供應量較大的城市，預計在短期內面臨一定承租壓力。

全國部分城市高端物流倉儲市場供應量

華東區(qū)作為全國最大的高端物流倉儲市場，占到了全國存量的36%左右，達到約3400萬平方米。其次為華北區(qū)約2700萬平方米、華南區(qū)約1300萬平方米、西南區(qū)約1200萬平方米，以及華中區(qū)約900萬平方米。

從租金的角度看，全國高端物流倉儲市場平均租金為33.1元/月/平方米，其中租金最高的是華南區(qū)，達到了38.4元/平方米/月，一定程度上是受益于目前整個大灣區(qū)概念的投資熱度。其次為華東區(qū)約37.9元/平方米/月、華北區(qū)約30.4元/平方米/月、華中區(qū)約26.4元/平方米/月，以及西南區(qū)約26.1元/平方米/月。

從空置率來看，全國高端物流倉儲市場平均空置率為15.9%，華南區(qū)及華東區(qū)的空置率較低，分別為12.2%及12.4%。

“租金低同時空置率也低的地區(qū)是機會型市場，如江西、陜西、廣西等地區(qū)；租金高而空置率低的地區(qū)為成熟市場，如北京、上海、廣東等地區(qū)。”蘇智淵進一步分析說，供應量最大、租金高、空置率低的華東區(qū)高端物流倉儲市場，仍是投資人關注重點，供需兩旺的浙江地區(qū)將是華東區(qū)的交投活躍點。

華東區(qū)未來供應量為1774萬平方米，浙江、江蘇、上海和安徽未來供應量分別為708萬、581萬、293萬和192萬平方米。

華東市場精細化

截至第三季度數據，華東區(qū)高端物流倉儲市場存量為3428萬平方米，其中存量最大的區(qū)域為江蘇，達到1462萬平方米。上海、浙江和安徽的存量分別為945萬、850萬和171萬平方米。

從租金角度來看，華東區(qū)高端物流倉儲市場平均租金為37.9元/平方米/月，環(huán)比微降0.28%。租金最高的是上海，達到47.8元/平方米/月，環(huán)比微降0.65%；浙江、江蘇和安徽的租金分別為環(huán)比微降0.59%至35.7元/平方米/月、環(huán)比微漲0.18%至34.1元/平方米/月、環(huán)比下降2.49%至27.7元/平方米/月。

整體租金下跌的同時空置率上升，華東區(qū)高端物流倉儲市場平均空置率為12.4%。其中空置率最高的是浙江，環(huán)比上升1.04個百分點至14.7%；安徽、江蘇和上海的空置率分別為環(huán)比上升至14.5%、環(huán)比上升2.17個百分點至12%、環(huán)比上升至10.6%。

受疫情影響，上海生鮮食品、保供食品需求增長，電商類消費類需求減弱，但電商、快運快遞仍為第三季度上海高端物流倉儲市場主要租戶。

環(huán)滬地區(qū)制造業(yè)企業(yè)復工復產，制造業(yè)需求問詢增加。上海地區(qū)及昆山地區(qū)高端物流倉儲市場整體仍是供應緊張且租金較高，租戶為降低成本外遷至嘉興、蘇州縣級區(qū)域（太倉、常熟）。此外，上海及環(huán)滬地區(qū)政府對租戶入駐的注冊納稅要求嚴格，部分租戶到期后需更換優(yōu)質租戶。

值得注意的是，整體華東區(qū)高端物流倉儲市場呈現更精細化發(fā)展的趨勢。一方面，政府對倉庫的消防安全性要求及審查提升，消防不合規(guī)倉庫內的油、酒、化學品等丙一類貨品開始清理出庫，同時租戶對高端物流倉儲產品細分及消防安全意識提升，所以第三季度丙一類產品供需增長。“高端物流倉儲產品的基本防火標準為丙二類，丙一類比丙二類安全級別更高。”蘇智淵分析道，丙一類產品可以儲存特用貨品，這類產品的市場供應缺口增加。

另一方面，隨著線下餐飲及商超零售的經營逐步恢復常態(tài)，食品預制菜需求旺盛，與此同時，食品預制菜的網上訂購量也大幅增加，致使結合中央廚房、食品加工模式的多溫庫產品需求增加，以滿足市場食品存儲需求的同時保障食品安全及食品新鮮度。

“冷庫改造需求呈現旺盛態(tài)勢，整體冷鏈需求仍保持著增長態(tài)勢。”蘇智淵表示，整體華東區(qū)高端物流倉儲市場租賃問詢仍表現積極，但是租戶談判周期較長，空置項目招商周期延長。受第四季度電商促銷旺季影響，預計華東區(qū)高端物流倉儲市場需求短期內拉升，空置率有望降低。

物流地產持續(xù)活躍

“第三季度，國內整體高端物流倉儲市場租金呈現下降趨勢，導致主流地產開發(fā)基金及物流開發(fā)商資金收緊，項目投資對區(qū)域要求趨于嚴苛。此外，政府對產業(yè)導入、稅收及投資強度要求提升，投資人對上海及環(huán)滬地區(qū)投資熱門城市的投資標的更加精挑細選?！碧K智淵強調，物流資產投資交易趨緊只是相對前幾個季度而言，租金表現往往滯后經濟實際情況約一個季度。實際上，物流地產在近幾年整個中國房地產市場一直是很火的一個主題，也是投資者很關注的一個點。上海、蘇州、無錫、杭州、嘉興等投資熱門城市仍受投資者關注。

在戴德梁行最新發(fā)布的地產投資市場研究報告中也提到：從中國整個房地產行業(yè)來看，物流資產包項目投資熱度不減，預計第四季度物流類型項目成交總額將顯著提升；多單REITs成功發(fā)行，民間資本可直接參與物業(yè)投資，預計第四季度物流倉儲、產業(yè)園區(qū)、公寓等類型物業(yè)成交額將持續(xù)走高。

今年以來，一些非物流地產運營商，而是純資金方，也進入物流地產這個領域，購買大量的產品。根據一些基金資金過去幾個季度在房地產行業(yè)的主要投向發(fā)現，大量資金集中在物流地產，比如：新創(chuàng)建集團宣布向嘉民集團收購位于成都及武漢的六項物流資產組合，總代價約為22.9億元；摩根士丹利宣布收購位于長三角地區(qū)的21萬平方米資產組合，該資產組合覆蓋南通、太倉、蘇州和嘉興；領展擬以9.47億元向東百集團收購位于常熟、嘉興的3個物流資產組合。

由于第二季度物流資產包交易表現活躍，物流地產運營商全國存量占比排名出現小幅度調整。占有率最高的仍為普洛斯，但份額繼續(xù)縮小至不足整個市場的四分之一。其次為萬緯、寶灣、易商、安博、宇培、豐樹、深國際、嘉民、新宜、京東、平安、第一產業(yè)集團、蘇寧、菜鳥、樂歌、維龍等。

“可以看到，投資者在上海這個高端物流倉儲用地稀缺的市場，會匹配更有競爭力的產品。”蘇智淵舉例說，第三季度入市的金山新材料供應鏈產業(yè)基地（丙一類）產品，是新宜在去年獲取的上海物流倉儲用地上呈現的首批產品。

1億平方米,物流地產持續(xù)活躍,中國高端物流倉儲市場,存量平穩(wěn)增長