嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“基金”或“嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT”）日前發(fā)布關(guān)于武漢項目租金下降風(fēng)險緩釋措施的公告。

公告稱，為回應(yīng)投資人關(guān)切，基金管理人及運營管理機構(gòu)將努力提升底層項目資產(chǎn)的運營效率。在保證運營管理水平、質(zhì)量不受影響的前提下，在對應(yīng)年份的每個季度末，因武漢項目新簽租約形成的租金收入差額由運營管理機構(gòu)采取相應(yīng)措施承擔(dān)（5年合計約1,821.78萬元），具體組合措施如下：

運營管理機構(gòu)將與基金內(nèi)項目上的物業(yè)管理供應(yīng)商進行談判磋商，協(xié)商降低項目的物業(yè)服務(wù)費、維保費等物業(yè)相關(guān)費用（5年合計約1,247.65萬元）；運營管理機構(gòu)將主動減免部分運營管理費用，每年減免金額為除物業(yè)相關(guān)費用降低以外的其他差額部分（5年合計約574.13萬元）。

如上述措施仍無法完全彌補差額，則由運營管理機構(gòu)通過其他合理方式承擔(dān)，增厚武漢項目凈現(xiàn)金流，并承諾采取上述措施不會對物業(yè)管理、運營管理的服務(wù)水平及質(zhì)量產(chǎn)生影響。

截自嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT關(guān)于武漢項目租金下降風(fēng)險緩釋措施的公告

據(jù)悉，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT持有的武漢項目可租賃面積52,154.66平方米，整體出租給湖北京邦達供應(yīng)鏈科技有限公司（以下簡稱“湖北京邦達”），2023年執(zhí)行凈有效租金為33.37元/平方米/月（即1.097元/平方米/天，含稅含物業(yè)費，下同）。

嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT于2024年1月4日發(fā)布了《嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金關(guān)于武漢項目主要承租人續(xù)租情況的公告》，武漢項目2024年至2028年租期首年續(xù)租凈有效租金為28.98元/平方米/月（即0.950元/平方米/天），因此武漢項目2024年至2028年租期的租金收入（現(xiàn)金流口徑）與按2023年租金水平及年租金增長率計算的租金模擬的年租金收入有所下降（兩者金額差異簡稱“差額”）。

截自嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT關(guān)于武漢項目租金下降風(fēng)險緩釋措施的公告

此外，公告稱，基金持有的重慶市巴南區(qū)京東重慶電子商務(wù)基地項目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項目（以下簡稱“重慶項目”）主要租約到期時間為2024年12月31日，持有的廊坊市開發(fā)區(qū)京東亞洲一號廊坊經(jīng)開物流園項目（以下簡稱“廊坊項目”）主要租約到期時間為2026年4月30日?；趯κ袌銮闆r的持續(xù)跟蹤，兩地供需相對平穩(wěn)，基金管理人及運營管理機構(gòu)有信心屆時能爭取到較好的續(xù)租條件。

同時基金管理人及運營管理機構(gòu)擬對續(xù)租相關(guān)事項作如下基本安排：因重慶項目與廊坊項目的主要承租人均在相應(yīng)項目中進行了大量的二次投資，搬離項目難度較高，租戶粘性較強，基金管理人與運營管理機構(gòu)將提前與各項目的主要承租人進行續(xù)租談判，在市場化續(xù)租的原則下，盡力使續(xù)租租金具有市場競爭力；若續(xù)租租金大幅不及預(yù)期，基金管理人及運營管理機構(gòu)將積極采取相關(guān)風(fēng)險緩釋措施，通過多種方式改善重慶項目、廊坊項目的租金收入。

截自嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT關(guān)于武漢項目租金下降風(fēng)險緩釋措施的公告

值得一提的是，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT1月9日公告，基于對基金及基礎(chǔ)設(shè)施項目未來發(fā)展前景的信心和長期投資價值的認可，基金原始權(quán)益人北京京東世紀貿(mào)易有限公司1月9日起，將通過二級市場買入或交易所認可的其他方式增持基金基金份額，增持主體本次增持金額不超過1800萬元，增持基金份額不超過500萬份，即不超過本基金已發(fā)行基金總份額的1.00%。

同時，嘉實基金管理有限公司將通過上海證券交易所交易系統(tǒng)以二級市場買入或交易所認可的其他方式進行增持，增持金額不超過1000萬元。

截自關(guān)于嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT原始權(quán)益人增持基金份額計劃的公告