三年前的2021年6月21日，首批9支公募REITs（房地產(chǎn)投資信托）正式登陸境內(nèi)資本市場，開啟了不動產(chǎn)投資信托基金這一巨大藍(lán)海。作為上交所首支“倉儲物流類”基礎(chǔ)設(shè)施REITs，中金普洛斯REIT引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

這兩年來，物流地產(chǎn)呈現(xiàn)出較強的抗周期能力，不乏京東物流、順豐等巨頭躬身入局。如今隨著直播經(jīng)濟(jì)火熱，跨境電商業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展，商戶對物流供應(yīng)鏈速度有了更高的要求，倉儲物流也迎來新的需求高峰。

新的消費趨勢給物流倉儲帶來了哪些變化，中國物流倉儲還有哪些新的需求空間？物流倉儲領(lǐng)域的公募REITs二級市場走向如何？

近日，普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪接受了包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在內(nèi)的媒體線上采訪。趙明琪表示，在目前市場大環(huán)境演變之下，消費行業(yè)的供應(yīng)鏈需求趨勢主要是整合、自動化和ESG。大家都始終堅信中國市場是有可為的，企業(yè)在做未來3到5年的戰(zhàn)略調(diào)整和規(guī)劃，提升韌性，提升效率，之后這個行業(yè)（倉儲物流）會變得更加穩(wěn)健。

趙明琪進(jìn)一步稱，公募REITs在中國是一個新生事物，上市3年來，發(fā)展速度非?？臁脑紮?quán)益人的角度來說，市場提供了一個非常好的流動性通道，并助力倉儲物流行業(yè)更好地發(fā)展。期盼公募REITs繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，規(guī)模和市場化程度可以進(jìn)一步提升，相信未來3年這個市場會更上一個臺階。

倉儲物流經(jīng)營穩(wěn)健，能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流

公募REITs在中國的發(fā)展經(jīng)歷了多個階段。2021年，這一金融產(chǎn)品真正進(jìn)入國內(nèi)大眾投資者的視野。2021年6月，包括中金普洛斯REIT在內(nèi)的國內(nèi)首批公募REITs在滬深交易所上市，代表了中國資本市場的進(jìn)一步成熟和多元化。

有業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，倉儲物流屬于重資產(chǎn)行業(yè)，發(fā)行公募REITs可幫助企業(yè)減輕自持資產(chǎn)帶來的財務(wù)杠桿，縮短資金回收周期，拓展融資渠道，形成良性投資循環(huán)。

數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過2021年的首發(fā)和2022年的擴(kuò)募，目前中金普洛斯REIT的基金份額達(dá)到了19.38億份，基礎(chǔ)設(shè)施項目擴(kuò)充至10個倉儲物流園，分布于京津冀、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈，建筑面積合計約115.7萬平方米。

根據(jù)4月19日中金普洛斯REIT發(fā)布的2024年一季度資產(chǎn)運營情況，中金普洛斯REIT在今年一季度實現(xiàn)總收入約1.19億元，基金合并息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）約7820萬元，剔除公允價值變動損益影響后的基礎(chǔ)設(shè)施項目EBITDA凈利率68.86%；報告期實現(xiàn)可供分配金額約8884.01萬元，達(dá)成預(yù)期。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，自2021年6月上市以來，中金普洛斯REIT已完成7次分紅，累計分配金額達(dá)到約7.67億元，分紅比例約占上市以來可供分配金額的100%。

另一支倉儲物流REITs嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT發(fā)布的2024年第一季度報告顯示，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT錄得收入2645.58萬元，凈利潤為683.83萬元，該基金在報告期內(nèi)實現(xiàn)了可供分配金額2003.74萬元，并已進(jìn)行了2023年度的第二次分紅，實際分配金額為2520.99萬元。

趙明琪認(rèn)為，從投資人的角度來看，倉儲物流是一個服務(wù)剛需的品類，其特點是具有穿越周期的穩(wěn)定性，資產(chǎn)處于穩(wěn)健的經(jīng)營狀態(tài)，就能產(chǎn)生較為持續(xù)、穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

中金公司研究部REITs執(zhí)行小組負(fù)責(zé)人、分析師孫元祺則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，到目前為止中國REITs的整體規(guī)模潛力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有被釋放，將來三年可能是一個利率環(huán)境較為友好的時段，所以這三年是整體規(guī)模的擴(kuò)張預(yù)期比較高的階段。總體來看，將來公募REITs市場是積極發(fā)展且有較大的潛力，建議大家高度關(guān)注該市場的發(fā)展。

跨境電商、新能源、新消費催生物流倉儲新需求

從投資的角度，市場結(jié)構(gòu)的變化和供需情況的變化帶來了投資機會，而普洛斯的投資機會也來自這幾年來的消費市場結(jié)構(gòu)變化。

從收入情況看，中金普洛斯REIT的現(xiàn)金流來源于底層資產(chǎn)租賃產(chǎn)生的租金及物業(yè)管理服務(wù)費，這兩年來消費趨勢的變化，跨境電商、直播電商的興起對物流倉儲提出了更高的要求，這些也為普洛斯帶來了新的業(yè)務(wù)機遇。

趙明琪提到，普洛斯中國整體有70%的倉儲物流資產(chǎn)面積服務(wù)于消費和零售行業(yè)的客戶，普洛斯作為資產(chǎn)投資與運營的企業(yè)，長期觀察和分析消費品及零售行業(yè)，其中重點關(guān)注社會消費品零售總額以及其中電商所占比例這兩個數(shù)字。

公開數(shù)據(jù)顯示，在過去10多年里，電商占社會消費品零售總額的比例逐年上升，到2023年底約占28%，其中平臺電商約占70%。她指出，這個占比在過去5年間發(fā)生了非常大的變化，參與的電商平臺企業(yè)也進(jìn)一步分化。

平臺電商高速發(fā)展，支撐其業(yè)務(wù)的快遞快運行業(yè)也在進(jìn)一步增長?！皩τ诳爝f快運行業(yè)來說，我們觀察到的趨勢第一個是量級仍舊在上升，第二個是整個基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)穩(wěn)定了，但網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)在做調(diào)整和重塑。在快遞快運行業(yè)快速發(fā)展的階段，客戶會進(jìn)行多元化布點租倉，經(jīng)歷過去幾年的發(fā)展，行業(yè)進(jìn)入到穩(wěn)步發(fā)展的階段，這些企業(yè)開始針對長期戰(zhàn)略調(diào)整規(guī)劃倉儲網(wǎng)絡(luò)布局?！壁w明琪表示，這也意味著，未來快遞快運行業(yè)對于倉儲的需求還將進(jìn)一步增加，同時對于倉儲的專業(yè)性和規(guī)模也有了更高的要求。

除了傳統(tǒng)電商之外，跨境電商這兩年的爆發(fā)增長也帶來了倉儲物流的需求增長，不同于其他電商平臺，跨境電商對供應(yīng)鏈時效性要求更高，這就需要倉庫不僅距離港口近，可以次日達(dá)，規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)也要達(dá)到一定水平。

普洛斯青島前灣港國際物流園 圖片來源：企業(yè)提供

趙明琪表示，在服務(wù)跨境電商企業(yè)租賃需求方面，普洛斯大約占到40%～50%的份額，并且在5年之內(nèi)預(yù)計會以更大的力度去支持這些企業(yè)發(fā)展?！斑@也會給我們的資產(chǎn)提供比較好的現(xiàn)金流回報，跨境電商比較集中在口岸類的城市，華南地區(qū)主要依托于三大空港，山東主要面向日韓市場，是很多跨境電商企業(yè)愿意聚集的區(qū)域?！壁w明琪表示。

而在進(jìn)出口貿(mào)易方面，趙明琪表示，從出口端來看，這兩年常說的出口“新三樣”——新能源汽車、鋰電池和光伏產(chǎn)品也迎來了新的變化和需求。

“新能源汽車行業(yè)可能會從出口整車變成出口零部件，因為中國的生產(chǎn)能力和供應(yīng)鏈能力非常強，所以先出口組裝件，到了消費國再去做組裝，這是有可能發(fā)生的一個趨勢，我們也在一些品牌車的策略調(diào)整上看到了這樣的新需求。不管是出口整車還是出口零部件，都有倉儲需求，因為生產(chǎn)原材料是從不同的城市過來的，一定會在港口附近需要倉庫用作集貨。從集貨再到裝船、出境，對港口物流倉庫的需求會增加?！壁w明琪表示。

消費行業(yè)供應(yīng)鏈需求趨勢：整合、自動化、ESG

可以看到，作為支撐實體經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)設(shè)施，中國物流倉儲行業(yè)一路伴隨中國經(jīng)濟(jì)成長，將持續(xù)深度服務(wù)生產(chǎn)制造型、生活消費型、進(jìn)出口貿(mào)易三條供應(yīng)鏈。不過隨著消費結(jié)構(gòu)的變化，倉儲物流與客戶的關(guān)系也不止于倉儲租賃，更多在于根據(jù)市場情況共同探討戰(zhàn)略規(guī)劃，以商業(yè)合作伙伴的身份進(jìn)行業(yè)務(wù)改造。

對此，趙明琪表示，在目前市場大環(huán)境演變之下，整合、自動化和ESG已經(jīng)成為消費行業(yè)的主要供應(yīng)鏈需求趨勢?！按蠹叶际冀K堅信中國市場是有可為的，企業(yè)在做未來3年到5年的戰(zhàn)略調(diào)整和規(guī)劃，提升韌性，提升效率，之后這個行業(yè)會變得更加穩(wěn)健。”趙明琪表示。

以快遞市場為例，趙明琪向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者舉例，最近普洛斯和一些規(guī)模比較大的快遞快運企業(yè)談的都是整合性的需求?！袄缭谝粋€區(qū)域，原本有客戶散租了十幾、二十幾個倉，現(xiàn)在出于進(jìn)一步提升效率的考慮，那么就需要把這些區(qū)域性的點整合到一個大的倉，才可以大規(guī)模投入自動化設(shè)備，同時希望租賃更穩(wěn)定，租約至少是5年、10年，這是一大趨勢。”趙明琪表示。

同樣的趨勢也發(fā)生在跨境電商領(lǐng)域。趙明琪提到，跨境電商對倉儲物流市場來說是一個新的品類，跨境電商“四小龍”是在過去兩年之內(nèi)快速成長起來的。高速成長的同時，已經(jīng)有企業(yè)開始整合產(chǎn)業(yè)設(shè)施。因此她預(yù)計，這幾家頭部企業(yè)在未來三五年也會開始做倉儲運營設(shè)施布局的整合。

“整體來看，倉儲物流行業(yè)的需求是一個此消彼長的過程。如果商品銷售非常快，庫存降了，企業(yè)發(fā)展了，需要布局更多的網(wǎng)點；如果商品銷售不快，當(dāng)企業(yè)發(fā)展暫緩的時候，庫存反而會上漲。所以說，不管哪個方向都需要倉庫來支持?！壁w明琪表示。

所以，倉儲需求端的結(jié)構(gòu)相對多元化，物流是實體經(jīng)濟(jì)的“筋絡(luò)”，連接生產(chǎn)和消費、內(nèi)貿(mào)和外貿(mào)。中國既是龐大的生產(chǎn)基地，又是消費市場，又有進(jìn)出口貿(mào)易。在趙明琪看來，倉儲是物流的必要載體，其作為支撐實體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施的地位十分重要。